Комисионното възнаграждение е правото на комисионера да получи възнаграждение за осъществена посредническа дейност. Брокери или агенции за недвижими имоти в практиката най – често осъществяват активна посредническа дейност за свои клиенти /продавач, купувач, наемател, наемодател/ – съдействат за сделка по покупка или продажба на имот или наемане на такъв, свързват ги с отсрещната страна по сделката, осъществяват огледи, срещи, договарят продажна/ наемна цена в интерес на своя клиент, представят проект на предварителен или окончателен договор във формата на нотариален акт, договарят редакции. Този процес отнема месеци дори повече в определени случаи. Съгласуват основните аспекти на бъдещата сделка. В един момент обаче, често в практиката се случва точно когато всичко е договорено между страните, клиентът прекратява комукацията с посредника,  свързва се с отсрещната страна по сделката и осъществява сделката, за която брокерът е посредничал до момента, но вече без негово присътвие..

Тук възниква често следния въпрос – ако посредникът е присъствал на сделката по сключване на предварителен или окончателен договор навярно би могъл успешно да проведа съдебно производство, в резултат на което да осъди отсрещната страна /своя клиент да заплати дължимото комисионно възнаграждение.  Какво става обаче в случаите, в които посредникът случайно или след проверка в Агенция по вписванията  разбере, че имотът, за който е посредничал е придобит/ или отчужден в полза на неговия клиент? Посредникът е свързал страните по сделката, но донякъде – не е участвал във финализирането й.

Съгласно чл. 51 ТЗ – „Търговският посредник има право на възнаграждение…“; правото на възнаграждение възниква при осъществено посредничество (свързване на страните), независимо че посредникът не участва в правното действие по сключване на сделката и дори когато сделката е изповядана без негово присъствие или след формален „отказ“ от страна на възложителя.

Съдебна практика е богата и изобилна в тази връзка – съгласно Решение № 7397/05.12.2025 г. по гр.д. N 2928/2025г., Въззивен- IIд с-в на СГС – посредникът има право на възнаграждение, тъй като е извършил фактическите действия по свързване, огледи и създаване на условия за сделката; ирелевантно е, че не е участвал в подписването на договора и че сделката е изповядана без него. Съгласно друго Решение № 261074/10.08.2023 г. по гр.д. N 2485/2021 г., Възз. III-б  на СГС – възнаграждението се дължи поради осъществената връзка между купувач и продавач, независимо че сделката е изповядана без знанието на посредника. С Решение № 3126/21.05.2025 г. по гр.д. N 8481/2022 г., Възз. II-д състав, СГС потвърждава, че правото на комисионно възнаграждение възниква при резултат (свързване и сключване), включително когато възложителят некоректно „заобиколи“ посредника и финализира сделката сам. С Решение № 1593/11.05.2023 г. по гр.д. N 9520/2022 г., 52 състав, РС‑Варна приема, че „след осъществени огледи и предоставена информация, покупка на същия имот без посредника не освобождава от дължимостта на възнаграждението по чл. 51 ТЗ. Достатъчно е посредникът да е поставил страните в контакт; липсата на участие в преговорите и нотариалното изповядване не дерогира правото на комисиона.

Когато е установено, че посредникът е извършил пълния обем фактически посреднически действия (намиране на контрагент, организиране на огледи, свързване на страните и довеждане до финализиране), последващ отказ и сключване на сделка за същия имот без посредника не освобождава възложителя от дължимото комисионно възнаграждение, на основание чл. 51 ТЗ. Последващ договор с друга агенция или директна сделка също не дерогира първоначалното посредничество; комисионната е дължима при резултат.

За тези и други правни съвети се свържете с нас.