Преди да стигнем до отговор на поставения правен въпрос следва да се направи анализ на правната регламентация и съдебна практика на правото на строеж /т.н. суперфиция/. Правото на строеж се учредява с договор, който по общото правило на чл. 18 ЗЗД следва да бъде сключен с нотариален акт и представлява вещно право, което дава възможност на едно лице да построи сграда върху чужд поземлен имот и да стане собственик на самата сграда, като по този начин се създава изключение от правилото, че собственикът на земята е и собственик на всичко върху нея. Често собственикът на земята сключва договор за учредяване на право на строеж за част от предвидените за изграждане обекти в бъдещата сграда със строител-предприемач, който поема задължение да я построи и въведе в експлоатация.

При неизпълнение на задължението за изграждане на сградата в уговорения срок, собственикът на земята може да развали договора по съдебен ред, с което ще отпадне правното му действие. Друго самостоятелно основание за прекратяване на правото на строеж е погасяването му по давност. Собственикът на земята може, без да разваля договора, направо да се позове на давността като предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото той е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е завършена до степен „груб строеж“.

При уважаването на иска правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея – изградените обекти или етажи, защото правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено частично. В тази връзка чл. 65 говори за безвъзмездно придобиване на приращенията след развалене на договора. Какво означава тук „безвъзмезно“ обаче?

С Тълкувателно решение № 1 от 4.05.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2011 г., ОСГК, бяха решени някои проблеми и отстранени противоречията в съдебната практика във връзка с правото на строеж. А именно  „смисълът на понятието „упражняване на правото на строеж“ , употребено в чл. 67 ЗС , когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти включително и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж.“

В тази връзка интерес представлява въпроса от кой момент започва да тече давността. ОСГК даде задължително тълкуване и на този въпрос, а именно – приема се, че давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът за учредяването му породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния.

Интересна интерпретация на проблема е направена в Решение №31/01.03.2012г. по  в.гр.д.№ 641/2011 по описа на Апелативен съд гр. Варна:
„Суперфициарното право е уредено в чл. 63 ал.1 ЗС, а съгласно изричния текст на чл. 65 от ЗС когато за упражняването на това право е уговорен срок, и той не бъде спазен, собствеността на построеното преминава безвъзмездно върху собственика на земята. Именно поради тази причина е бил развален договорът за учредяване право на строеж в полза на праводателя на ищцата. Отпадането с обратна сила на правата, които е имал суперфициарят води до освобождаване на земята от учреденото ограничено вещно право и собствениците могат свободно да я застрояват сами или да учредят ново вещно право в полза на трети лица, което са и направили. В същото време, развалянето на договора за учредяване право на строеж в полза на праводателя на ищцата рефлектира пряко върху отношенията помежду им. В резултат от това тя не е придобила валидно правото на строеж, поради което и не може да се позовава на трансформирането му в право на собственост върху построеното.“

Чл. 65 от ЗС поражда въпроси и в частта си относно изискването за „безвъзмездно“ преминаване на собствеността на построеното към суперфициента след изтичане на уговорения срок. Ако приемем за правилно становището, че в чл. 65 се има предвид срок на суперфицията, се получава следната ситуация. Изтича уговореният срок, правото на строеж не е реализирано и по силата на закона построеното до този момент преминава в собственост на суперфициента, в който смисъл е и чл. 92 от ЗС. Но дали това става безвъзмездно? По отношение на последствията за построеното при неосъществено право на строеж, интерес представляват разсъжденията, посочени в Решение № 64/22.04.2013г. на Апелативен съд Варна по в.гр.д. №109/2103г., а именно:

„Вещното действие на договора за учредяване право на строеж прави невъзможно настъпването на облигационно-правната последица от развалянето, изразяваща се във  връщане на разменените престации. Ето защо за уреждане на отношенията между страните следва да намери приложение нормата на чл. 74 ал.1 ЗС. В този случай ответникът и ищец по насрещния иск не може да се ползва от правата по чл. 74 ал.2 във вр. с чл. 72 ЗС. Това е така, защото не сме изправени пред обикновената хипотеза, когато подобренията са направени със знанието и непротивопоставянето на собственика. Те са направени в изпълнение на сключен между страните договор за учредяване право на строеж и представляват насрещна престация по него. Към момента, в който е започнало упражняването на правото на строеж ответникът е бил добросъвестен владелец, защото е предприел изпълнението с намерението да придобие собствеността на построеното. Развалянето на договора поради неизпълнение на тази насрещна престация превръща неизправната страна в недобросъвестен владелец – отпаднало е с обратна сила основанието, годно да го направи собственик.“

С оглед на горното тълкуване сме изправени пред  следното противоречие –  например А учредява на Б право на строеж със срок 3 години. В рамките на този срок същото не бива реализирано. А разваля договора, Б се позовава на правото си по чл. 74 от ЗС и иска по-малката от двете стойности. А възразява, че на основание чл. 65 от ЗС става собственик на подобренията безвъзмездно. Ако съдът приеме, че тъй като правото на строеж е учредено със срок ,по смисъла на чл. 65 от ЗС, и неговата норма се явява Lex specialis по отношение на чл.74 ЗС, тогава би следвало възражението на А да бъде уважено, но по този начин би се стигнало до неоснователно обогатяване за суперфициента А и би се създала практика, която макар и спазваща буквата на закона, до голяма степен води до необосновано ощетяване на патримониума на суперфициаря.

Изходът може би в случая би дошъл от възприемането на нормата на чл. 65 като диспозитивна и с това предоставянето на възможност на страните да я прилагат частично. Още повече, че в случая като концепция, безвъзмездното преминаване на собствеността не защитава толкова интереса на суперфициента, колкото уврежда този на суперфициаря.

В така цитираното съдебно решение остава извод, че възможностите на суперфициара след като изтече правото на строеж и последният не го е реализирал е договорът за суперфиция да бъде развален поради неизпълнение на задължението за построяване на сградата в срок с обратна сила. След развалянето обаче последният не може обаче да се ползва от правата на добросъдестен владелец, а встъпва в правата  на недобросъвестния владелец.

Той ще може да търси по съдебен път  подобренията, които е направил в чуждия имот, по-малката измежду двете стойности – разходите за направата им и увеличената стойност на имота. И ако тези разсъждения, подкрепени с обилна съдебна практика се потвърждават е спорен въпроса дали действително собствеността върху сградата преминава „безвъзмездно“ върху собственика на земята по смисъла на чл. 65?