Адвокат Алексиев и адвокат Янев - адвокатска кантора от А до Я - www.advokat-sofia.com

По принцип собственикът на земята е собственик и на всичко върху нея - постройките и насажденията,което всеки адвокат ще ви каже. Ако собственикът изгра­ди постройка върху своя имот, не говорим за право на строеж, за­щото така той упражнява своето право на собственост, включващо в себе си като елемент още две ограничени вещни права, които мо­гат да се преотстъпват на трети лица - правото на ползване и пра­вото на строеж.

Правото на строеж представлява юридическо разделяне на собствеността върху терена от собствеността на постройка върху него. То се учредява винаги в полза на лице, което не е собственик на земята. Право на строеж, а изобщо - законно строителство, се осъществява задължително в строителните граници на населеното място в съответствие с нормативните изисквания и приетите градо­устройствени решения.Нормативно е уредено в чл. 63-67 от Закона за собственост­та.Правото на строеж включва няколко самостоятелни права, които адвокатът не бива да забравя:

1/Право да се построи сграда в чужд имот.Това създава ограничения на собственика на терена да допус­не самото извършване на строителството в имота си.Веднъж изградена постройката, ако тя бъде съборена (поради земетресение например), суперфицията дава на носителя си право­то отново да я изгради в същия вид и със същото предназначение. Освен класическото съдържание на суперфицията (право да се построи сграда в чужд имот), до същия ефект се стига и когато собственикът на земята прехвърли собствеността на вече изграде­на постройка, съответно - на част от нея. В такъв случай обаче се прехвърля и съответна идеална част от правото на собственост или от правото на строеж върху терена.

2/Право да се придобие изключително право на собственост върху постройката

Както беше посочено, това е изключение от правилото, че собствеността върху построеното следва собствеността върху зе­мята. При това тази собственост върху постройката е пълна и не поражда съсобственост между носителя и учредителя на суперфи­цията. Но все пак при продажба на трето лице се изисква спазване на процедурата по чл. 33 от Закона за собствеността,което не трябва да се забравя от адвоката.

3/Право да се използва чуждата земя.

Собственикът на терена търпи ползването му в рамките на потребностите за извършване на строителството и за преминаване.

4/Право на разпореждане и наследяване.

Друга важна характеристика на правото на строеж, с която адвокатът трябва да се съобразява е, че то не се дава с оглед на личността, т.е. суперфицията не е лично право. Това дава възможност, от една страна, носителят му сам да го от­чуждава, а от друга - да се наследява, което при личните права, ка­то правото на ползване, е недопустимо .

Когато съсобствениците на имоти не са се разбрали доброволно за резделянето им , същитe се разделят по съдебен ред.

Законът дава възможност в първото заседание по дело за дел­ба всеки от съсобствениците да поиска включването и на други имоти в делбата, освен посочените в исковата молба изготвена от адвокат. Това става с писмена молба и представяне на копия от документите за собстве­ност на съответните имоти.

По принцип няма задължение в едно делбено дело да се разде­лят всички имоти - това зависи от желанието на съсобствениците. Тъй като искът за делба не се погасява по давност, може и допъл­нително да се решава да се прекрати съсобствеността върху някой имот.

Възможно е, докато са били живи, родителите да са дарили или завещали имущество на някое от децата си. В такъв случай останалите сънаследници, ако желаят, имат право да оспорят заве­щанието или дарението, доколкото те не са получили имоти по то­зи правен начин (това не се отнася за продажбата на имот и за прехвърлянето срещу задължение за издръжка и гледане, направе­ни приживе от наследодателите) като използват услугите на адвокат .

В рамките на делбеното производство всеки наследник по за­кон може да оспори частично завещание или дарение, направено в полза на друг сънаследник, ако самият той не е получил имущест­во по този начин от наследодателя си. В резултат се стига до въз­становяването на запазената част от наследството, което може да стане и в самото делбено производство.

Пак в него, във втората фаза на делбата, се разглеждат и смет­ките между съделителите. Това са разноски за общата вещ (за ре­монти, за данъци и други). Имайте предвид, че ако искате да търси­те „наем" за това, че не сте ползвали апартамента, обезщетение за ползване можете да търсите само след писмено поискване.

Във всеки момент от делото за делба страните могат да го приключат със съдебна спогодба - т.е. сами да определят как да ликвидират съсобствеността.

Делбеното производство е доста сложно и формално, затова е добре да потърсите професионална помощ от адвокат както относно това как­ви документи ви трябват, за да защитите правата си, така и кога какви правни действия трябва да се предприемат.Най-важното е: делбата е недействителна - нищожна, ако в нея не участват всички наследници. Под „участие" не се разбира лично присъствие на съдебните заседания, а призоваване, като все­ки съделител сам преценява дали да участва в процеса сам, или да упълномощи за това адвокат. Затова в случай, че има повече от един наследник или съсобственик на друго основание, ако някой от останалите съсобственици е починал към момента на делбата, тех­ните наследници трябва да бъдат призовани като страни в делото. Същото се отнася и за съсобственици, на които не са известни ад­ресите или които отдавна не живеят в България. Тяхното издирва­не не е задължение нито на съда, нито на нотариуса, нито на адвоката. Това е сериозен проблем и блокира всякакви общи решения за ползването или разпореждането с имота. Има съдебна процеду­ра за призоваване на лице с неизвестен адрес, която трябва да се спази, за да не се опорочи делбата. Това на практика означава, че не може да се извърши доброволна, а само съдебна делба на имот, чиито съсобственици не са известни и не участват в делбата.

Промяната на статута на земеделската земя и включването й в регулация се съдържа в няколко нормативни акта: Закон за опазва­не на земеделските земи (чл. 17-29); Правилник за прилагането на Закон за опазване на земеделските земи (чл. 27, чл. 40-43); Закон за кадастъра и имотния регистър (чл. 52); Наредба за категоризи­ране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение (чл. 1); Наредба № 2 за застрояване в земеделските земи (чл. 2); Тарифа за таксите, които се заплащат при промяна на предназна­чението на земеделските земи.

Границите и предназначението на земеделските земи, които се включват в строителните граници на населените места и селищни­те образувания, се определят с общ или подробен устройствен план.

Включването на земеделски имот в тези планове става след процедура по промяна на градоустройството.

Промяната на предназначението на използване на земята е в правомощията на съответната комисия към областната дирекция „Земеделие и гори", където се намира имотът, когато земята е с площ до 50 дка, а при по-голяма площ въпросът се решава от Комисията за земеделските земи към Министерството на земеде­лието и горите.

Адвокатът започва процедурата с молба до кмета на общината, където се намира имотът. Към нея трябва да са приложени документи за собственост върху земята или за учредено вещно право за строеж в полза на инвеститора. Когато по документи за собстве­ност земеделската земя се води на едно лице, наследниците му трябва да представят удостоверение за наследници, издадено през последните 6 месеца. В случай на съсобственост заявлението трябва да е подадено от всички носители на правото. С молбата изготвена от адвокат се иска разрешение за изработването от лицензирано лице на подро­бен градоустройствен план (ПУП), който е съобразен с намере­нията за строителство върху имота - какъв обект, с какво предназ­начение ще се изгради върху него. В обяснителна записка към мол­бата адвоката посочва: наименованието на обекта, данни за предвижда­ната дейност, местоположение на обекта (местност, землище на населеното място и неговият функционален тип, община, област), отстояние от републиканската пътна мрежа и от други най-близки съществуващи обекти; размерът и границите на обектите, които ще се строят.Планът задължително се съгласува със съответните експлоатационни дружества, което гарантира възможността да се осигури инфраструктура в имота - електроснабдяване, водоснабдя­ване и канализация. За изграждането на крайпътни обекти в ПУП трябва да е отразено и какви ще са комуникационно-транспортните връзки.

Освен ПУП, за процедурата по преотреждането на терена за строителство на адвоката ще са необходими още:скица на имота и ситуационен план, на който да е отра­зено местоположението на имота на картата за възстанове­ната собственост;становище от РИОСВ (Регионална инспекция по околната среда и водите). В определени случаи се иска и доклад за въздействието върху околната среда на исканата промяна в предназначението на земята;

документ за категоризация на земеделската земя - издава се от областната дирекция „Земеделие и гори"; при процеду­рите за промяна на предназначението на земеделските земи те се категоризират в 10 категории според продуктивните възможности на почвените и климатичните условия, релеф­ните и технологичните качества на земята, пригодността й за производство на различните видове растителна продук­ция и наложените ограничения на земеползване при усло­вия и по ред, определени с наредба, приета от Министерския съвет; удостоверение за поливност от „Напоителни системи".
Така комплектованата преписка се внася от адвоката заедно със заповед на кмета в експертен съвет, който при положителен резултат приема реше­ние за утвърждаване на строителна площадка. Кметът въз основа на решението на експертния съвет издава заповед и цялата доку­ментация се внася в областната дирекция „Земеделие и гори". В двумесечен срок следва да има решение по въпроса за промяната на предназначението на земеделската земя. То подлежи на нанасяне в кадастъра.